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住宅もまた、寿命があるものです。いずれは建て替えが視野に入るものですが、建て替えもまた、新築同様考慮しなければならない点が多々ありますので、行き当たりばったりで行うのではなく、事前に調査・考慮し、後悔のない建て替えを目指しましょう。
建て替えとは、文字が示すように建て替えることです。それまで住んでいた家を一度壊し、新しい家を建てることを指します。つまり、一度更地にします。家を建ててから時間が経過し、住宅設備・装備等が古くなっているだけではなく、間取りそのものも変えるなど、抜本的に住居環境を変えたい場合には建て替えとなります。
一方、リフォームは部分的な改修になります。建物を更地にするのではなく、改修する部分のみを新しい設備に変えるものなので、それまで住んでいた家を破却することにはなりません。
建て替えを行う際の流れとしては、個別に多少の違いはあるものの、大まかには下記の流れで進めます。
まずは依頼する業者選びです。
建て替えの場合、建築するだけではなく、それまで住んでいた家を破却しなければなりませんので、解体にも対応している業者を選ぶ必要があります。直接解体する業者もあれば、他の業者に解体を依頼するケースもありますが、いずれにせよ解体に対応していなければ建て替えを依頼できません。
建て替えもまた、お金がかかります。新築時との違いとして、既に土地を所有しているので、土地に合わせた建築プラン、そして費用を相談します。この点に関しては新築時の相談とほぼ同じものです。
敷地の調査です。
敷地面積や該当敷地の法的権限等をチェックし、どのような建物が建てられるのかをチェックしてもらいます。建物には建蔽率が定められていますので、依頼を受ける業者としても、敷地を調査しなければ、具体的な建設プランの提示ができません。
建築費用の見積もりを出してもらいますが、もちろん見積もりを出してもらう段階ではまだ契約していませんので、納得できないのであれば話し合いを重ねたり、あるいは他の業者に変えるといった選択肢があります。
信頼できる業者だと感じたら、請負契約の締結となります。
一度請負締結を結ぶと、簡単には破棄できませんので慎重に考えましょう。施工力や実績も重要ではありますが、親身な姿勢で寄り添ってくれる業者なのかが重要です。
新しく住むことになる家の建築を任せるのです。信頼できるのはもちろんですが、どれだけ自分たちのことを考えてくれる業者なのかも考えましょう。
新築同様、住宅の詳細を打ち合わせによって決めます。
外観から間取り、設備等、細かい部分を打ち合わせることになりますが、ここで妥協すると理想の家はできません。
この点は新築時と同じです。住まいに何を求めるのかはしっかりと伝えておきましょう。納得できる家になるか、あるいは後悔してしまうかはこの部分にかかっています。
流れとしては請負契約が先になりますが、場合によっては請負契約よりも詳細の打ち合わせを行いつつ、信頼できる業者だと思ったら請負契約をという流れでもよいでしょう。
この点に関しても新築と同様です。
各種申請書やローン審査の申し込みを行います。この点に関しては自ら金融機関にて行うか、あるいは業者が代理で行ってくれるかがありますが、業者次第になりますので、事前に確認しておくことが望ましいです。
建て替えの場合、土地は既に所有していますのであくまでも建設費用のみではありますが、建物である以上決して安いものではありません。そのため、建て替えだからと必ずしもローンに通過するとは限りません。
各種申請やローンに通過した後は、ローンや申請を踏まえた内容を反映させた変更契約を結びます。変更契約を結ぶと、いわば本契約となります。後から「聞いていない」「知らない」は通用しませんので、契約内容は必ずチェックし、少しでも違和感を覚える部分がある場合には必ず問い合わせましょう。
建て替えの場合、一度家を壊して更地にしますので、リフォームのように家に住み続けることはできません。
建て替え工事の際中は仮住まいに住むことになりますので、そちらに移動します。
仮住まいに関しては業者が手配してくれるケースもあれば、自らで用意しなければならないケースもありますので、その点もしっかりと確認しておきましょう。
無人となった家を解体します。解体に関しては新築のようなきめ細かさが不要なので、10日から14日程度となっています。但し、解体工事前に近隣住民に対しての説明やガスや電気を止めたり、引き込み線を外すなどの下準備が必要になります。これらを含めると、一軒家の解体工事の期間はおよそ2週間程度を見ておくとよいでしょう。
更地になったら、新築工事を開始します。
新築工事に関してはどのような家を建てるかで期間が変わります。また、天候によって変動するケースもあります。大手メーカーのように、工場である程度建てて現地で組み立てる場合には天候はさほど影響しませんが、多くのメーカーは基本的に現地で組み立て、施工します。そのため、悪天候時には作業を進めることができませんので、その分期間が長くなってしまいます。
新しい家が完成したら、引き渡しとなります。
この点も基本的には新築と同じです。竣工検査は施工業者と一緒に行いましょう。細かい部分までしっかりとチェックし、問題がなければ鍵を受け取って引き渡し終了となりますが、問題があると思った部分に関しては、遠慮なく指摘しましょう。
建物が完成した後に、建物表題登記と抵当権設定登記を行い、これらの登記手続きが完了することで住宅ローンの支払い開始となります。この点に関してはさほど難しい部分ではありませんが、忘れると住宅ローンが開始されないので忘れずに登記を行っておきましょう。
上記で説明した流れが建て替えの期間になりますが、それぞれ大きく異なります。
なぜなら、人それぞれのこだわりがあるからです。例えば建築プランになかなか納得できず、業者を探す時間が長くなれば建て替え期間も長くなりますし、すぐに業者が見つかり、とんとん拍子で話が進んだことで業者選びも迷わなかったという人もいます。
基本的に、先の流れの請負契約を結ぶまでは、それぞれ納得できるかになりますので期間が変わりますが、その後に関しては住宅の詳細から仮住まいまでが4ヶ月程度、解体工事から登記手続きが半年程度を見ておくとよいでしょう。
但し、先にもお伝えしましたが梅雨時など、雨天・悪天候が多き季節の場合、新築工事に時間がかかります。
建て替えもまた、費用がかかります。建て替えを検討している場合、調べておくべき事柄がいくつかありますが、まず押さえておきたいのが費用です。
費用によって新しく建てる家の形状も変わりますが、具体的な費用の目安についても解説していきましょう。
費用の目安となるのが坪単価です。敷地の延べ床面積と坪単価さえわかれば、ある程度の費用が分かります。
但し、新築時と違いが一点あります。それは解体費用です。新築の場合、解体の必要性がありませんが、建て替えの場合には解体工事が必要になります。
そのため、建て替え費用の大まかな目安は下記となります。
解体工事費用（坪単価×解体家屋の坪数）＋建築費用（坪単価×新築坪数）
例えば解体する家屋が40坪だとすると、解体工事が1坪6万円前後として解体工事費用は240万円ほどです。
解体後、40坪の家を坪単価50万円で建てるのであれば、建築費用は2,000万円程。合計2,240万円が建て替え費用となります。ただし、建築工事は2割ほど多めに見ておくとよいでしょう。
費用の種類としては、工事費用と諸費用に分類できます。
両者の合計が、建て替え費用総額となります。
工事に関する費用となりますので、建築会社に支払う部分です。
新しい家の建築だけではなく、解体工事もこちらに含まれます。また、家屋以外にも給排水や屋外電機接続工事、ガスの配管工事、建築現場の足場や安全対策、さらにはエアコン設置など、工事に関する費用こちらとなります。
登記時に必要な税金や火災保険、ローンの手数料がこちらに分類されます。また、建て替えの場合、仮住まいを用意しなければなりませんので仮住まいの費用、仮住まいへの引っ越し費用等もこちらに分類されます。
費用の支払いはケースバイケースなので支払い方法・タイミングは必ず確認しておきましょう。
一般的には分割で支払うのですが、例えば契約時に1割、着工時に3割といった形で支払いますが、業者によって異なる部分です。
冒頭でもお伝えしましたが、建て替えはリフォームと迷うことが多いです。家そのものを全く新しいものに変える建て替えと、部分的な変更のリフォームは、優劣ではなく、ニーズや生活環境によって、どちらにすべきなのかが変わる部分です。
中でも判断材料となるのが下記の二点です。
今現在の家族構成だけではなく、将来的な家族構成も考慮する必要があります。新築建築時は、子供が増えることを想定するものですが、建て替えに関しては、むしろ減るパターンの方が多いです。子供が自立して出ていくことを想定したり、あるいは既に出ていっているのであれば子供部屋は不要です。
一方で、例えば二世帯にするなど一緒に住み始めるパターンもありますので、家族構成に留意しましょう。
築年数も重要な判断材料になります。
なぜなら、築年数は劣化の指標となりますので、築年数が長い場合、家全体が劣化しています。設備の古さ等もありますが、何より劣化が進行していることから、部分的なリフォームでは根本的な解決にならないケースが多いです。
一般的に新築一戸建ての耐用年数は22年とされています。もちろん22年でボロボロになるという意味ではありませんが、この数字を一つの目安に、リフォームか建て替えかを考えてみましょう。